A reforma tributária vai mudar a cobrança de impostos sobre aluguéis de imóveis no Brasil, mas nem todos os proprietários serão afetados. As novas regras estabelecem critérios diferentes para pessoas físicas e jurídicas, conforme a quantidade de imóveis alugados e a renda obtida com as locações.
A principal mudança é a criação de dois tributos: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS).
Leia mais:
OAB pede adiamento da reforma tributária para 2028
Reforma tributária acende alerta sobre arrecadação das prefeituras no Amazonas
Quem será afetado pela cobrança de IBS e CBS?
Para pessoas físicas, a cobrança de IBS e CBS será aplicada a quem atender simultaneamente a dois critérios:
- Possuir mais de três imóveis alugados;
- Receber mais de R$ 240 mil por ano com essas locações, limite sujeito à atualização pelo IPCA.
Veja dois exemplos:
- Quem aluga dois apartamentos por R$ 3 mil cada, com receita de R$ 6 mil mensais, não se enquadra nos novos critérios.
- Quem possui quatro imóveis e recebe R$ 25 mil por mês em aluguéis ultrapassa o limite anual e poderá ser enquadrado.
A legislação também prevê o enquadramento durante o próprio ano quando a receita ultrapassar em mais de 20% o limite estabelecido, desde que o critério de quantidade de imóveis também seja atendido.
Como fica para empresas?
Para pessoas jurídicas enquadradas no regime regular do IBS e da CBS, não há os mesmos limites de faturamento e de quantidade de imóveis aplicados às pessoas físicas.
Em contrapartida, o setor imobiliário terá redução de 70% nas alíquotas dos novos tributos sobre operações de locação. Isso significa que será cobrado o equivalente a 30% da alíquota de referência, e não 30% sobre o valor do aluguel.
Aluguel residencial terá desconto?
Sim. A reforma prevê um redutor social de R$ 600 por imóvel residencial ao mês. Esse valor será corrigido pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), indicador oficial da inflação no Brasil, calculado pelo IBGE. Na prática, o benefício será reajustado periodicamente para acompanhar a alta dos preços e evitar que os R$ 600 percam poder de compra ao longo dos anos
Em um aluguel de R$ 2 mil, por exemplo, a base de cálculo dos novos tributos poderá ser reduzida para R$ 1.400. O benefício vale para quem estiver enquadrado no regime regular e não representa desconto no valor pago pelo inquilino.
O Imposto de Renda sobre aluguel continua?
Sim. A reforma não acaba com o Imposto de Renda sobre os rendimentos de aluguel.
Pessoas físicas continuam sujeitas às regras do IR, incluindo o Carnê-Leão quando aplicável. Já as empresas permanecem submetidas às regras de IRPJ e CSLL, conforme o regime tributário adotado.
Assim, quem entrar nas novas regras poderá ter de recolher IBS e CBS além dos tributos sobre a renda.
Quando as mudanças começam?
A reforma tributária já está em fase de implementação. O cronograma prevê mudanças graduais até 2033, quando o novo sistema estará completamente em vigor.
Veja as principais datas:
- 1º de janeiro de 2026: iniciou a fase de testes da CBS e do IBS, com alíquotas de 0,9% e 0,1%, respectivamente.
- 1º de janeiro de 2027: início da cobrança efetiva da CBS e extinção do PIS e da Cofins.
- 1º de janeiro de 2029: começa a substituição gradual do ICMS e do ISS pelo IBS.
- 2029 a 2032: a participação do IBS aumenta progressivamente, enquanto os tributos antigos são reduzidos.
- 1º de janeiro de 2033: conclusão da transição, com a extinção do ICMS e do ISS e a entrada integral do novo modelo.
A legislação também prevê um regime opcional de tributação de 3,65% sobre a receita bruta para determinados contratos de aluguel firmados até 16 de janeiro de 2025. A adesão depende de requisitos específicos, que variam conforme a finalidade residencial ou comercial do imóvel.
