A implantação da Reforma Tributária, que só estará completa em 1 de janeiro de 2033, trará desafios e mudanças para o setor imobiliário brasileiro, exigindo estudos detalhados e planejamento por parte de empresas, investidores e profissionais do mercado. As novas regras alteram a forma de tributação de operações de compra, venda, locação e intermediação de imóveis, além de impactar estruturas patrimoniais, modelos de negócio consolidados, além de criar o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que será o CPF dos imóveis.
Aprovada por meio da Emenda Constitucional 132, a reforma substitui tributos como Imposto de Importação (II), exceto para produtos feitos na Zona Franca de Manaus, PIS e Cofins (recolhidos pela União), ICMS (Estadual) e ISS (municipal) por um modelo de Imposto sobre Valor Agregado dual (IVA), composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), gerido por estados e municípios. A transição começa em 2026 e se estende até 2033, período em que os sistemas antigo e novo coexistirão gradualmente.
No mercado de compra e venda de imóveis, a principal mudança atinge empresas e incorporadoras. A tributação passa a incidir sobre o valor agregado da operação, ou seja, sobre a diferença entre o custo do imóvel e o preço de venda, e não mais sobre o valor total da transação.
O novo sistema prevê mecanismos de crédito tributário e redutores de base de cálculo, especialmente voltados à habitação popular, o que pode alterar a composição de custos e margens dos empreendimentos.
O novo sistema tributário também aperta o cerco em questões acessórias, sobretudo nas informações prestadas pelo contribuinte. Para isso, o CIB será fundamental porque vai cruzar todas as bases de dados sobre os imóveis brasileiros e tornar mais claro que ganha e lucra com o mercado imobiliário.
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Para pessoas físicas que realizam vendas ocasionais de imóveis, a reforma não traz alterações relevantes no campo dos tributos sobre o consumo. Essas operações permanecem fora do alcance do novo IVA, mantendo-se a lógica atual de tributação baseada no ganho de capital, quando aplicável.
Na locação de imóveis, os impactos tendem a ser mais sensíveis para investidores com múltiplas propriedades ou receitas elevadas. Dependendo do volume de rendimentos e da caracterização da atividade como econômica habitual, pode haver incidência da CBS e do IBS, além da necessidade de emissão de documentos fiscais e maior controle contábil. Esse cenário pode levar à revisão de estratégias, como a migração da pessoa física para estruturas empresariais.
Imobiliárias são mais afetadas
As imobiliárias e empresas de intermediação também enfrentarão mudanças operacionais. O novo modelo exige maior atenção à apuração de créditos tributários, ao cumprimento de obrigações acessórias e à adaptação de sistemas internos. Embora a reforma reduza a cumulatividade de impostos, ela demanda investimentos em gestão fiscal e contábil durante o período de transição.
Outro ponto de atenção é o impacto sobre holdings patrimoniais e estruturas usadas para planejamento sucessório e tributário. Modelos que hoje operam com baixa carga tributária podem ter aumento de incidência de impostos sobre a locação e a administração de bens, exigindo reavaliação das estruturas existentes.
Do ponto de vista macroeconômico, a simplificação do sistema tributário e a maior previsibilidade das regras são apontadas como fatores que podem favorecer o ambiente de negócios e atrair investimentos no longo prazo. Por outro lado, o período de transição até 2033 tende a gerar incertezas, com a necessidade de adaptação gradual às novas normas.
Com a reforma ainda em fase de regulamentação e implantação, especialistas do setor destacam que o impacto final dependerá da forma como as empresas e os investidores se organizarem. O novo cenário reforça a importância de planejamento tributário, análise de custos e acompanhamento contínuo da legislação para mitigar riscos e identificar oportunidades no mercado imobiliário brasileiro
